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17 Décembre 2019 à 20h31 - 322

TDVM, taux d'occupation financier et rendement SCPI

La performance d’une société civile de placement immobilier ou SCPI est mesurée à partir de plusieurs indicateurs. Ce sont les taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux d’occupation financier (TOF) ainsi que le taux de rendement interne (TRI).

TDVM : le rapport entre dividendes annuels et prix de la souscription

Le TDVM est le rendement annuel. Pour obtenir le TDVM, les dividendes annuels sont divisés par le prix de la souscription. Ces données seront celles du premier jour de l’année considérée. C’est surtout le TDVM qui est mis en avant sur la fiche d’identité d’une SCPI : cet indicateur est le plus consulté en premier par le futur investisseur.

TRI : le rendement sur une plage annuelle donnée

Cependant, les SCPI étant des actifs risqués, ces performances ne sont pas forcément maintenues au cours des années suivantes. C’est pourquoi, le meilleur moyen d’évaluer la stabilité du rendement d’une SCPI sur le temps est de déterminer son TRI qui est le rendement sur une période donnée. Par exemple sur 5 ans, 8 ans, 10 ans, etc. Pour obtenir ce taux, les entrées et les sorties de liquidités seront mesurées et ce, sur une plage annuelle définie, par exemple pendant la durée de détention des parts. Pour qu’une SCPI soit jugée performante, son TRI doit être supérieur à la valeur actuelle nette.

TOF : le potentiel locatif d’une SCPI

Quant au taux d’occupation financier, il traduit les performances de la SCPI en termes d’occupation et de facturation. On parle alors de potentiel locatif, à ne pas associer toutefois avec le taux d’occupation physique. C’est le TOF qui intéresse le plus les futurs investisseurs. Quant au TOP, il n’est pas systématiquement indiqué sur la fiche technique de la SCPI.

Comparer les SCPI

Ce sont donc les éléments qui doivent être pris en compte non seulement pour l’évaluation de l’actif mais aussi afin de les comparer. Ces indicateurs peuvent être renseignés sur les outils de simulation pour en déterminer le rendement global.

source officielle : moinsdimpots.com.

Pourtant, la comparaison seule d’une SCPI n’est pas suffisante dans le cadre de sa sélection.

Bien choisir sa SCPI

Il ne suffit pas de considérer TDVM, TOF et TRI pour choisir sa SCPI. Avant tout, c’est son propre profil d’investisseur qui doit être analysé en premier. Quelles sont ses attentes ? Défiscaliser, anticiper ses revenus pour sa vieillesse, capitaliser ou encaisser des revenus immédiats ?

Songez à l’avance à la revente, c’est-à-dire à la liquidité. Puisque ces produits sont avant tout des actifs immobiliers, la cession sur le marché secondaire peut relativement prendre du temps. C’est alors le type de la SCPI qu’il faut vérifier avant l’achat : s’agit-il d’une SCPI à capital fixe ou plutôt à capital variable ? À retenir que les SCPI fiscales ne peuvent être revendues sur le marché secondaire et que la durée de détention est fixée à l’avance (6 ans, 9 ans ou 12 ans pour les SCPI Pinel, et au moins 9 ans pour les SCPI Malraux).

Autre point à vérifier : la localisation géographique du parc et par conséquent la fiscalité. Les parcs des SCPI s’étendent en effet en Europe, voire dans d’autres pays du monde afin de profiter des différentes opportunités sur le marché international. La fiscalité qui s’applique dans les autres pays n’est pas la même que celles mise en place par le service des impôts français : attention aux mauvaises surprises.

Dernier point et non des moindres pour bien investir : toujours diversifier le portefeuille de SCPI. La diversification ne porte pas uniquement sur les familles de SCPI mais aussi sur la composition de leur parc ainsi que la société de gestion en charge de leur commercialisation.

Finance

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