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18 Juin 2019 à 22h21 - 409

Le principe de fonctionnement de la loi Pinel dans l'ancien

Investir sous Pinel dans l’ancien présente de nombreux avantages, à savoir l’acquisition du bien à prix décoté et la possibilité de déduire son déficit foncier. En effet, il s’agit de transformer un bien ancien en un bien totalement rénové respectant les normes environnementales et les exigences de la règlementation thermique actuelle. Il existe deux dispositifs de défiscalisation : la loi Pinel de déficit foncier et la loi Denormandie. Comment fonctionnent-ils, et lequel est le plus intéressant ?

La loi Pinel de déficit foncier : déduction sur les revenus

Ce dispositif vise à encourager la rénovation de locaux anciens en centre-ville, par exemple de vieux bâtiments à usage de bureau qui seront transformés en immeubles à usage d’habitation. Ce sont des biens décents respectant les normes telles que l’étendue de la surface habitable, l’aération et la ventilation, l’isolation thermique, l’étanchéité, etc.

Dans un premier temps, l’investisseur crée un déficit foncier qui est alors déduit de ses revenus. Ce déficit est créé lorsque les charges et les dépenses sont supérieures aux recettes locatives perçues. Voici les charges qui proviennent de l’investissement à un bien ancien :

  • les charges non financières
  • les charges financières
  • les dépenses sur les travaux de rénovation

Les charges non financières concernent la taxe foncière, les frais d’acquisition, les charges de copropriété et les assurances. Les charges financières sont celles se rapportant aux intérêts d’emprunt.

Le déficit foncier est alors déduit soit du revenu foncier de l’investisseur, soit de son revenu global. Ce sont les charges financières qui sont imputées au revenu foncier, tandis que les autres charges et dépenses seront déduites du revenu global. Attention néanmoins à tenir compte du plafonnement de 10 700 euros : c’est le montant maximal pouvant faire l’objet de la déduction même si le montant des charges et des dépenses excède ce seuil.

Une fois le bien totalement rénové, l’investisseur peut demander à profiter de la loi Pinel classique, c’est-à-dire d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% selon la durée du placement.

La loi Denormandie : déduction sur l’impôt brut

La loi Denormandie est la version Pinel classique mais dans l’ancien. Quelle différence avec le Pinel de déficit foncier ? Certes, l’investisseur est contraint de réaliser des travaux tout comme avec le Pinel de déficit foncier. Cependant, la réduction d’impôt tient compte du montant total des dépenses qui seront déduites de l’impôt brut à hauteur de 12%, de 18% ou de 21% comme dans le cas du Pinel dans le neuf.

La durée de l’investissement est également de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Ainsi, la déduction ne s’opèrera pas au niveau des revenus de l’investisseur comme dans le cas du déficit foncier, mais plutôt par rapport à son impôt brut.

L’investisseur doit acheter un logement ancien qui sera obligatoirement situé dans une des communes éligibles au programme « Action cœur de ville ». En d’autres termes, ces communes qui sont à ce jour au nombre de 22 sont situées en plein centre-ville et réparties dans les zones A Bis, A, B1, B2 et C.

En ce qui concerne les travaux, le montant des dépenses engagées ne doit pas être inférieur à 25% du coût total. Les biens rénovés doivent profiter d’une nette évolution de leur performance énergétique.

Tout comme avec la loi Pinel, l’investisseur doit respecter les plafonds de ressources du locataire, de même que le plafond de loyer. Attention : à la différence de la loi Pinel ancien, la loi Denormandie ne peut être cumulée avec la loi Pinel classique.

Avant de choisir pour l’un ou l’autre de ces dispositifs, il est toujours recommandé d’obtenir l’avis d’un spécialiste et d’approfondir le sujet sur businessimmo.com.

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